2007年に東京都心部に持ち家を購入しました。
リーマンショック前だったこともあり、世間の景気は回復傾向にあり地価も高騰しておりました。
当時を振り返ってみると、そこまで深く考えておらず単に妻の実家へのアクセスが良いという事と、場所的に他の家と比べて高台で日当たりが良いこともあり、条件面も良いことから購入に踏み切りました。
それでも当時は高い買い物だと思っていました。
リーマンショックを乗り越えて
地価の上昇に転じたら、あれよあれよという間に凄いことに…
中古相場を見ると築15年なので、多少のリフォームは必要ですが、2023年9月の時点で40%程度乗せても売れそうな状況です。
支払ってきた住宅ローンの金利分を含めても利益が出る状況です。
都心部に限るかもしれませんが、住宅購入でも機会損失はある。
東京オリンピックが終わっても、コロナ禍になっても都心部の住宅価格は落ちませんでした。
早めに買っといてよかったと思う反面、2000年代前半に購入していれば、もっと安かったのに…と考えることもあります。
さらに5年早ければ、現在の自宅より1.5倍は広い土地の家が購入できていました。
賃貸の場合
都心部で賃貸住宅に住み続けた場合は、大きな機会損失となっていたことになります。
賃貸のメリットは、外壁屋根塗装などは大家が負担するため、建物に関する維持費用の負担はありません。
しかし、毎月の家賃や2年毎の契約更新料などの費用捻出が必要となります。
地方であれば、賃貸のメリットの方が大きく感じます。
理由としては以下の通りです。
① 地価高騰が期待できない。場合によっては下落もあり得る。
② 建物に関する価値は右肩下がり
都心部では現時点において地価および資材の高騰により、所有した方が最終的な出費を抑えることができます。
費用比較シミュレーション
・賃貸の場合
少なくても家賃に相当する費用と居住年数契約に関する費用が発生していたはずなので、単純計算だと以下の式になります。
家賃×（12×居住年数）
簡単なシミュレーションで、家賃15万円で15年分だと想定すると…
15万円×（12×15）＝2700万円となります。
これに契約費用などが掛かるので、7回更新したと想定し家賃の1か月分負担したとして105万円加算して2805万円となります。
・持ち家の場合
私の自宅でシミュレーションをすると、住宅ローンで2300万円負担しており、外壁塗装工事が150万円発生する予定です。
具体的な購入価格は書けませんが、6000万円で購入したと想定し、売却価格が8500万円で試算しました。
手数料10%差し引いても、7650万円が手元に残ります。
以下の計算式で実質負担金を計算してみます。
購入価格-（手元に残った金額-（住宅ローン+諸費用））
6000万円-（7650万円-（2300+150）＝ 800万円黒字
住宅ローン残が1000万円程度なので、15年戸建てに住んで実質負担金は200万円という計算となります。
現時点で売却すれば、月負担はたったの1.2万円です。
売却は15年後なので、その時の売却価格は不明ですが30年在住で1000万円程度の負担金になるかと想定しています。
仮に1000万円の費用負担でで30年在住したと考えると毎月2.8万円の負担で都心部の一戸建てに住むことができたという計算になります。
・合算での賃貸と持ち家の違い
賃貸負担合算2700万円-持ち家負担合算200万円＝2500万円賃貸の方が負担金が多いという結論となりました。
実際の購入価格や同等戸建ての家賃だと25万円近くとなりますので、実質の違いはもっと大きかったかと思います。
このシミュレーションでどれだけ費用負担の違いが分かるかと思います。
まとめ
・都心部に限るかもしれませんが、早めに買っておいて正解だと感じた。検討しているなら早めに買った方が良い。
・都心部であれば、住宅価格は上昇中
・個人的には持ち家で満足している。
決断を迷っている方は、早めの判断が良いと思います。
最終的には縁もあります。
条件が合うなら、全く同じ物件は二度と出てこないので購入すべきだと思います。
別の機会に住宅ローンを借り換えたお話や紹介をする予定です。
いかがでしたでしょうか。
本記事がマイホーム購入のお役に立てば幸いです。
本日も最後までお読みいただきありがとうございました。
